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二房东转租房屋大房东是否可以解除合同

二房东转租房屋大房东是否可以解除合同

    从法理上讲，承租人通过与出租人（大房东）签订房屋租赁合同与大房东之间产生房屋租赁关系。承租房屋后承租人再将房屋转租给第三人则承租人与次承租人（实际居住的房客）之间产生转租关系。承租人一旦转租房屋的，其身份就变为了所谓“二房东”。“二房东”转租房屋有两种情况，一种是转租行为经过了大房东的同意，通常情况下表现为在租赁合同中明确约定二房东可以将房屋转租给第三人。另一种是转租行为未经大房东同意，二房东擅自将房屋转租给第三人。

    若二房东擅自将房屋转租给第三人，租赁合同中也明确约定未经同意不得转租的，大房东完全可以解除合同。依据是《合同法》第九十三条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。

    但如果租赁合同中没有明确约定不得转租的内容，大房东是否可以解除合同？答案也是可以解除合同的。依据是《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

    上述情况大房东不仅可以解除合同，还可以要求二房东将房屋恢复原状（适用装修过的情况）、并赔偿损失。

    若二房东的转租行为经过了大房东的同意，双方在租赁合同中明确约定二房东可以将房屋转租给第三人，此时二房东的转租行为是合法的。

    但是，二房东将房屋转租给第三人后，出现了《合同法》第九十四条情形之一的，主要表现为“迟延支付租金经催告仍不履行”、“未经许可擅自改变房屋用途”、“违法群租”等情况，大房东依然是有权解除合同的。本文所附案例就是上述情况的典型情形。