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未经共有人同意出售房屋是否有效

未经共有人同意出售房屋是否有效

    未经共有人同意出售房屋直接违反了《物权法》第九十七条规定的：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。该规定虽确定了共有人处分（包括出售和设定抵押）不动产的具体原则，但却没有明确违反该规定出售房屋的法律后果。

    显然若违反该规定出售房屋属于“无权处分”，关于“无权处分”的有以下法律条文：《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。

    《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。

    因此，未经共有人同意出售房屋的无权处分行为并非必然无效，一般而言该行为属于“效力待定”，即：权利人追认的则有效，权利人拒绝追认的则无效。

    但是，如果房屋的买受人有理由相信无权处分人有处分权的，则处分行为有效。所谓“有理由相信无权处分人有处分权”是指：房屋买受人不知道或不可能知道房屋出售人是无权处分人(即：房屋买受人是“善意的”)，同时还要求房屋买受人有理由相信出售人有处分权。

    以上两者缺一不可，否则可能会被认定为“恶意串通”直接导致房屋买卖合同无效。需要指出的是上述处分行为被认定有效并非属于善意取得，而是表见代理，前者涉及物权所有权的转移问题，而后者仅涉及合同的效力问题(即便合同有效，所有权也未必能够转移)，两者的概念是不能混淆的。