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商品房买卖合同定金圈套

商品房买卖合同定金圈套

开发商和消费者的关系做一种比喻，其实就是水和舟。如果没有千万消费者前仆后继的买账，富豪排行又怎会出现开发商的身影。    可开发商并不认可这种“水能载舟、亦能覆舟”的道理，在与买受人签订《商品房买卖合同》之前向其收取一定的费用，这种费用一般冠名为“定金”、“订金”、“签约意向金”、“认购书”等名称，且对返还问题并无具体规定，其实就是开发商在和消费者玩游戏，法律上的捉迷藏游戏，如果消费者向开发商缴纳了这部分费用，而最终没有买房子的话，开发商就会跳出来适用“定金罚则”这个法律武器将你的定金没收，开发商这么做的原因不言自明。    究竟要如何避免，就要接着往下看这段文字：    定金，一般称为宝盖头的定，从法律角度来讲属于具有罚则性质的，它出现在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中，它被规定在合同之债这个法律规范当中，主要是约束合同主体一方违反合同义务，另一方的一种救济途径。    一般分为以下几种：    立约定金，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。    成约定金，当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

    成约定金是合同的生效要件，一般合同自成立时生效，定金并不是合同生效的要件。但如果双方约定的是成约定金的性质，那么这个合同是附生效条件的合同。    解约定金，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

    当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，应当允许合同解除，并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。    而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也对定金条款作出以下规定：    对于购房者所缴纳的定金只有在因购房者主观原因未能签订合同的情况下，购房者才无权要求返还定金。    消费者和开发商在买房这个问题上磋商不成，责任究竟在谁就成了个关键问题。    这时候就要提醒注意，如果你是消费者，而你又恰好很不幸的和开发商签订了这样一份签约意向书并缴纳了部分费用，又想要退还的情况下，坚持要求看对方的商品房买卖合同样本，现在的开发商对他们的合同一定是做了很多的大修改，都是对消费者不利的，你就可以举出一、二、三要求他们为你单独修改合同，开发商显然不会同意你这么做，这样一来你便可以名正言顺的要求解除并且退还意向金，即使官司打到了法院也一定会判你胜诉。    接下来的是“订金”，习惯性称为言字边订，一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。而与定金最大的区别就是，不具有惩罚性质。就是说当合同双方没有达成一致时，应当退还订金，合同中有特殊约定的除外。    而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》也规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。    即消费者和开发商签订的意向书、认购书等如果没有以定金形式出现的，一律应以返还。